TIJUANA BC 27 DE MARZO 2020 (AFN).- Las demandas civiles basadas en la reforma al Código Civil de Baja California para retrasar el pago de rentas por la contingencia sanitaria, podrían prosperar porque los jueces no aplicarán las reformas recientes en la materia debido a la no retroactividad de la ley, ya que los arrendadores tienen el derecho ganado a recibir sus pagos, afirmó el Presidente del Colegio de Abogados Emilia Rabasa, Sergio Carbajal Franchini. 

Agregó que las reformas al Código Civil aprobadas por el Congreso de Baja California en las que se respalda la suspensión de pagos durante los meses de abril y mayo en el pago de rentas de vivienda y negocios, vulnera los derechos, incluso de muchas personas de la tercera edad que viven del cobro de sus rentas y que tienen derechos adquiridos por contratos existentes y por los que como arrendadores han venido cobrando puntualmente.

Precisó que aquellos inquilinos de casa habitación o negocios que quisieran dejar de pagar sus rentas en abril y mayo en base a los decretos aprobados por el Congreso local, podrían ser fácilmente demandados por sus arrendadores hasta con la recisión de los contratos sin temor a que estas reformas aprobadas pudieran prosperar porque los jueces inaplicarían la ley por el derecho a la no retroactividad.

Agregó que para el caso de las rentas comerciales que se pactaron en dólar, el decreto aprobado que establece su aplicación en pesos tampoco sería reconocido porque no se reformó ninguna ley y es prácticamente un exhorto a los arrendadores para que sean más considerados con las empresas en esta temporada de contingencia.

Agregó que el decreto aprobado por el Congreso del Estado pretende diferir los pagos de arrendamientos de los meses de abril y mayo, sobre inmuebles que no superen los 120 metros cuadrados, tratándose de habitación y de locales comerciales.

Lo anterior no está fundamentado en una declaratoria emitida por el Presidente de México, en la que establezca una contingencia sanitaria a nivel nacional en la cual las empresas en el país podrían cerrar sus negocios sin culpa para ellos mandar a sus trabajadores con goce de sueldo de un salario mínimo, durante 30 días.

Agregó que la medida adoptada por el Congreso local, de ser publicada por el Gobernador en el Periódico Oficial, estaría violando los derechos sustantivos ya adquiridos de los arrendadores, dueños de los inmuebles de cobrar la renta en tiempo y forma pactados por las limitaciones de la irretroactividad de la ley.

En cuanto a los inmuebles que podrán apegarse al decreto aprobado por el Congreso y que no excedan los 120 metros cuadrados, el especialista en derecho civil duda que los legisladores hayan realizado un estudio pormenorizado para fundamentar que sólo esa superficie debe merecer el diferimiento de las rentas, aunque se cree que basan el pueril argumento en que son terrenos habitados por personas de escasos recursos.

Asimismo, consideró que con esta medida los legisladores están violando los derechos de los arrendadores primero, por tener derechos sustantivos (cobro de la renta en tiempo y forma pactados) y segundo, porque el afectado con la suspensión de la renta es un adulto de 75 años que cuenta con ese recurso como su única fuente de ingreso, mientras que el inmueble es rentado por un inquilino de 30 años, lo cual desprotege a la persona aparentemente más vulnerable.

Detalló que el Código Civil de Baja California en el capítulo del arrendamiento, solo contempla las razones por las cuales se puede dejar de pagar la renta y es que el inquilino se vea interrumpido en la posesión total o parcial del inmueble, por lo que, en el primero de los supuestos, puede suspender las rentas porque fue despojado del inmueble o sufrió daños por inundación, terremoto y es peligroso habitarlo y en el segundo de los casos, fue privado parcialmente de la propiedad que ocupa, lo que conlleva a una reducción en la renta.

Finalmente precisó que aun cuando el inquilino sea despedido de su trabajo, incluso por la pandemia que estamos viviendo, tienen que pagar el arrendamiento en tiempo y forma, lo cual no es culpa del arrendador, por tanto, la falta de empleo del ocupante de su inmueble no puede ser un alegato de caso fortuito o fuerza mayor que justifique la suspensión del pago de la renta. 

Agregó que si bien es cierto hay una invitación del Presidente de México para que dejen de trabajar los adultos mayores, embarazadas y personas con enfermedades coronarias con goce de sueldo, no es una orden presidencial que queda en el ánimo de los empresarios el atender o no.